La vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad

Conservar la vivienda habitual al someterse a la Ley de Segunda Oportunidad es posible. En este artículo vamos a explorar esta cuestión, aunque advertimos que la resolución de cada caso particular quedará en manos del Juez.

Esto implica que, dependiendo de las circunstancias concurrentes, las opciones al someterse a la Ley de Segunda Oportunidad siendo propietario de una vivienda serán:

1. La pérdida de la vivienda. Será el caso general, conforme explicamos en el artículo.
2. La conservación de la vivienda. Dependerá de las circunstancias en el caso y la pericia de tu abogado.
3. La dación en pago de la vivienda. Supone la pérdida de la vivienda, pero también la exoneración de las deudas que te queden por pagar.

El espíritu de la Ley de Segunda Oportunidad

La aplicación de la Ley de Segunda Oportunidad permite volver a empezar o, como lo llaman en los Estados Unidos (donde se inspiró la norma), optar a un fresh start. Dicho de otro modo, este mecanismo te permite no tener que cargar eternamente con tus deudas actuales.

Pero la segunda oportunidad tiene un precio, y es que en la mayoría de los casos perderás todo tu patrimonio de valor. Así, deberás destinar tus bienes embargables a pagar las deudas que tienes en este momento, lo que suele incluir la vivienda habitual.

Este espíritu del “fresh start” o la vuelta a empezar colisiona con la mentalidad española respecto a la propiedad inmobiliaria. Al contrario de lo que ocurre en gran parte de Europa o en los Estados Unidos, el ciudadano español es propenso a poseer su vivienda en propiedad.

En definitiva, si te acoges a la Ley de la Segunda Oportunidad tendrás que asumir que puedes perder tu vivienda. Sin embargo, existen ciertos resquicios jurídicos a través de los cuales tu abogado podría rescatar tu vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad.

Cuando el espíritu de la Ley de Segunda Oportunidad choca con la enajenación de la vivienda

Cabe recordar que la liquidación del patrimonio del deudor no es un castigo, sino una garantía de los acreedores. Estos tienen derechos de cobro que exceden el valor de lo que posee el deudor común, por lo que la solución tradicional es liquidar  todo su patrimonio y repartirlo del modo más equitativo posible entre sus acreedores (par conditio creditorum).

Pero, como decimos, no se trata de un castigo. Por tanto, la enajenación no tendrá sentido cuando no resulte económicamente favorable. Lo cual nos ofrece dos supuestos en los que la vivienda habitual no será incluida entre los activos a la hora de realizar la liquidación:

1. Que la hipoteca tenga un valor superior al de mercado y el deudor pueda hacerse cargo de la misma.
2. O que la enajenación de la vivienda resulte antieconómica.

Analicemos estas dos situaciones, que han puesto sobre la mesa los órganos jurisdiccionales españoles.

Cuando la hipoteca tiene un valor superior al de mercado de la vivienda

Si el precio de la vivienda fuera superior al de la hipoteca pendiente de pago, lo más razonable sería enajenarla. De este modo se conseguiría suficiente capital como para cancelar la garantía hipotecaria y hacer frente a otras deudas.

Sin embargo, cuando el valor de mercado de la vivienda es inferior al de la hipoteca deben entrar en juego otras consideraciones. Partimos de la base de que la enajenación de la vivienda no satisfará las deudas pendientes de pago. ¿Qué sentido tiene, entonces, proceder a su venta?

En este sentido aparecen varios escenarios:

1. Cuando el deudor tenga varias propiedades, es probable que el Juez ordene la venta de algunas de ellas (o todas) aunque resulte antieconómica. Y ello porque no se estará conculcando el derecho a la vivienda.
2. Si el deudor solo posee su vivienda habitual será más difícil que se ordene su venta, pues aquí sí entraría en juego su derecho a una vivienda.
3. Por último, si el deudor fuera a quedar en situación de vulnerabilidad al ser privado de su domicilio es difícil que el Juez ordene su venta. De hecho, en estos casos es probable que resulten de aplicación otros mecanismos como:
   1. Art. 155.2 de la Ley Concursal. Podría rehabilitarse el contrato de préstamo reestructurándose la deuda de tal modo que el deudor pueda hacerle frente.
   2. RD 6/2012.  De nuevo, podría reestructurarse la deuda. En los peores casos podría procederse a la dación en pago, beneficiándose el deudor de medidas de protección como las de alquiler social.
   3. Ley 1/2013. Tratándose del peor escenario, podría ordenarse la suspensión del desahucio durante dos años, incluso en el caso de que se haya subastado.

Sobre la capacidad de solvencia del deudor

Es importante destacar que la conservación de la vivienda suele requerir que el deudor mantenga su hipoteca al día y pueda hacerse cargo de las cuotas restantes. A fin de cuentas, poco sentido tendría mantener al deudor en la propiedad de una vivienda que no vaya a poder pagar.

Esto no impide una renegociación de las condiciones de pago, que mediante una disminución de intereses o un prolongamiento del plazo de amortización pueden suavizarse para facilitar la recuperación económica del hipotecado. La sede idónea para realizar esta negociación es el acuerdo extrajudicial de pagos.

Cuando la enajenación de la vivienda resulta antieconómica

También se puede rescatar la vivienda del concurso cuando su enajenación resulte antieconómica. Hablamos de situaciones en que la venta empeora la situación porque:

1. Sus costes exceden lo obtenido.
2. O produce un sobrecoste que no tiene sentido asumir.

Estaremos ante el primer caso cuando la vivienda requiera, por ejemplo, de obras o la obtención de certificados y otros trámites que resulten más costosos que el precio que se va a obtener por ella, o esté gravemente devaluada. Es el caso menos frecuente, ya que lo normal es que si la deuda es tan pequeña que la enajenación de la vivienda no resulta recomendable se proceda a la renegociación y no a la apertura del concurso.

Pero el segundo caso sí es más frecuente. Teniendo en cuenta la situación del mercado de alquiler, el deudor que quede desprovisto de su vivienda podría tener que asumir costes muy gravosos, que le dificultaran cumplir su plan de pagos.

Obviamente, el objetivo de la Ley de Segunda Oportunidad no es generar mayores deudas de las que existían antes de aplicarse el mecanismo. Por tanto, en estos casos el Juez podría ordenar que el deudor se quede con su vivienda para no generar más deudas, pudiendo aplicar el precio del alquiler a la satisfacción (en la medida de lo posible) de sus acreedores.

En definitiva, pese a que te acojas a la Ley de Segunda Oportunidad, un abogado hábil podría rescatar tu vivienda habitual al aplicar la Ley de Segunda Oportunidad. Rellena nuestro formulario para contactar gratuitamente con nosotros y que podamos estudiar tu caso.

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